Casistica: la liberalizzazione delle VEPA ad opera del cd. «Decreto Aiuti-bis» del 2022. La nuova lettera b-bis) dell’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001.
Passando alla disamina puntuale di alcuni specifici interventi previsti dal primo comma dell’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001 si ritiene di soffermarsi, in primis, sulla liberalizzazione delle vetrate panoramiche amovibili (VEPA), avvenuta nel 2022 ad opera del cd. «Decreto Aiuti-bis»: l’articolo 33-quater, comma 1, del D.L. n. 115/2022, convertito, con modificazioni dalla L. n. 142/2022, ha difatti inserito la disposizione di cui alla lettera b-bis).
Come si evince dal dettato normativo ad oggi è pertanto possibile realizzare ed installare «vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA», laddove queste siano «dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio»: in proposito si evidenzia che nel dossier pubblicato dall’ANCE nel settembre 2022[1] – all’indomani dell’introduzione della normativa de qua – è stato ricordato che il regolamento edilizio-tipo (R.E.T) definisce il balcone[2] come «Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni» e la loggia[3] come «Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni».
La lettera b-bis) specifica che per essere ricondotte all’attività edilizia libera le vetrate panoramiche non devono configurare «spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile»: si osserva in tal caso un rimando espresso alle definizioni di cui al regolamento edilizio-tipo ai fini della determinazione dei volumi e superfici, la cui variazione esclude l’applicabilità della norma in parola.
La lettera b-bis) con riguardo alle VEPA realizzabili senza titolo abilitativo sancisce che «tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici»: ha rilevato l’ANCE, nel già menzionato Dossier, che il richiamo al carattere domestico dei vani interni non deve intendersi come limitativo dell’installazione delle vetrate panoramiche alle sole unità a destinazione abitativa, in quanto la norma non contiene limitazioni specifiche in merito alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
Infine, quale requisito ulteriore richiesto al fine di poter realizzare in regime di edilizia libera le vetrate panoramiche, la disposizione in esame impone che abbiano «caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche»: secondo il Dossier ANCE quest’ultima condizione sembrerebbe richiamare il concetto di aspetto architettonico dell’edificio (riconducibile all’articolo 1127 c.c.) che la giurisprudenza – differenziandolo dalla diversa nozione di decoro architettonico di cui all’articolo 1120 c.c. – ha definito come lo «stile del fabbricato», ritenendo che l’aspetto architettonico prescinda dal pregio estetico dell’edificio ed assuma rilievo in presenza di interventi successivi che non devono recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia e alterarne le linee impresse originariamente dal progettista (cfr. ex multis Cass. civ., sez. II, n. 33104/2021).
Il medesimo Dossier ANCE ha peraltro sottolineato che a seguito della liberalizzazione degli interventi de quibus si è inteso superare un problema interpretativo più volte postosi innanzi alla giurisprudenza amministrativa, che in passato ha finanche sostenuto che l’installazione di strutture similari dovesse ritenersi soggetta a permesso di costruire (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, n. 469/2022, nella quale si legge che «[…] con riferimento ad interventi costruttivi volti a chiudere un’area aperta e delimitata, pertinenziale all’appartamento di proprietà, consistente in un balcone ovvero in una loggia […] ovvero ancora portici o porticati attraverso la installazione di pannelli in vetro, si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area (un porticato, ma analogamente, ad avviso del Collegio, la questione può essere posta per balconi o logge) che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr., in tal senso, con specifico riferimento ai porticati ma, per quanto si è sopra detto, analogamente riferibile alla chiusura di logge o di balconi, Cons. Stato, Sez. II, 27 giugno 2019 n. 4437 e Sez. V, 5 maggio 2016 n. 1822) […]»).
Giova ad ogni modo rammentare che – come previsto espressamente dal primo comma dell’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001 per tutti gli interventi in esso elencati – anche ai fini dell’istallazione delle VEPA in regime di edilizia libera sono fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunale ed il rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (quali, in particolare, norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico), nonché in materia di tutela dei vincoli culturali e paesaggistici.
Da ultimo, il Dossier ANCE ha inteso porre in evidenza come precisi limiti o condizioni all’installazione delle VEPA potrebbero derivare anche dai regolamenti condominiali, facendo notare che – fatti salvi quelli di più recente adozione che potrebbero contenere indicazioni specifiche sulle vetrate panoramiche – occorre verificare, in generale, se il regolamento condominiale preveda particolari limitazioni alla possibilità per i condomini di alterare in qualche modo il prospetto dell’edificio (in alcuni regolamenti sono previste, ad esempio, indicazioni anche per il montaggio delle tende da sole oppure per la forma e il colore delle grate di sicurezza).
Si è pure notato che, come ha rilevato la giurisprudenza, deve trattarsi di prescrizioni chiaramente individuate, atteso che in tema di condominio, i divieti ed i limiti di uso e destinazione delle cose di proprietà individuale possono essere previsti nel regolamento sia mediante elencazione delle attività vietate, sia attraverso un riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. In ogni caso, tuttavia, è necessario che tali limiti risultino da «espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito ed inequivoco; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti» (cfr. Corte appello Genova, sez. II, n. 93/2022: nel caso di specie il giudice ha ritenuto che la previsione del divieto di eseguire interventi su balconi e terrazzi di proprietà esclusiva che potessero nuocere all’estetica dell’edificio o risultare molesti ai vicini contenuta in un regolamento condominiale non fosse idonea a soddisfare il requisito di sufficiente specificità).
Orbene, il Dossier ANCE ha dunque concluso ritenendo che «in assenza di prescrizioni specifiche e trattandosi di interventi che di per sé non sono lesivi del decoro architettonico, non si ritiene applicabile l’articolo 1122 c.c. che prevede che debba essere data preventiva informazione all’amministratore di condominio. Ciò non toglie che per evitare eventuali contestazioni la comunicazione possa essere ugualmente inviata ma senza che sia necessaria al riguardo una specifica autorizzazione».
[1] https://www.guidafinestra.it/media/dossier-ance-vepa-280922.pdf
[2] Voce 35 delle definizioni uniformi.
[3] Voce 37 delle definizioni uniformi.