Agibilità e commercialità degli immobili: l’applicazione dei principi in tema di vendita “aliud pro alio”.
In ossequio ai più recenti arresti giurisprudenziali, nonostante la documentazione comprovante l’agibilità inerisca anche incidenter alla conformità della costruzione rispetto al progetto originario, in assenza di esplicite prescrizioni di legge, è ormai pacifico che la relativa carenza non infici la validità dell’atto di compravendita.
Ciò considerato, la mancanza dell’agibilità in concreto, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, dall’altro, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide sulla sua commerciabilità economica, con inevitabili ripercussioni sui rapporti tra le parti al fine di tutelare l’acquirente la cui aspettativa è quella di acquistare un edificio che sia idoneo ad essere utilizzato in relazione alla sua specifica destinazione.
Questa contrapposizione tra commerciabilità giuridica ed incommerciabilità economica dell’edificio privo dell’agibilità è stata ben evidenziata in giurisprudenza che, se da una parte ha escluso che la vendita di un edificio privo di agibilità possa considerarsi nulla per illiceità dell’oggetto – non essendovi alcuna norma che prevede l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato – dall’altra ha riconosciuto che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile”. (Cassazione civile sez. II, 21/11/2022, n. 34211).
Invero, chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto dell’esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità: “il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza”.[1]
Su questa premessa, appare utile ricordare che la vendita di aliud pro alio è un istituto di creazione giurisprudenziale configurabile non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata – appartenendo ad un genere del tutto diverso – ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile all’utilizzazione contemplata da entrambe le parti nella negoziazione.[2] Non si ravviserebbe, in tal guisa, un mero vizio nell’esecuzione del contratto costituente inesatto adempimento delle obbligazioni assunte dal venditore, ma un’autentica violazione dell’accordo che non soddisferebbe neanche in minima parte l’interesse di colui che acquista configurando un inadempimento contrattuale in conseguenza del quale parte acquirente può agire per la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 ss. c.c. [3]
La predetta fattispecie si differenzia da quella dei vizi redibitori ex artt. 1490 ss. c.c. per l’applicazione non solo delle norme sulla risoluzione contrattuale per inadempimento di cui agli artt. 1453 ss. c.c. – disciplina che contempla un ordinario termine di prescrizione decennale per l’esercizio dell’azione – ma implica l’esigenza di ravvisare ai sensi dell’art. 1455 c.c. un grave inadempimento contrattuale, come tale suscettibile di alterare in modo significativo l’equilibrio delle reciproche prestazioni tra le parti.[4]
Da ciò deriva che il mancato rilascio della licenza di abitabilità non integra de plano un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio dovendo, per converso, verificarsi caso per caso quando tale difetto pregiudichi in modo dirimente l’equilibrio delle reciproche prestazioni. Infatti, tenuto conto dell’insegnamento della prevalente giurisprudenza di legittimità, la mancata consegna del certificato di agibilità non vale necessariamente a determinare uno squilibrio delle reciproche prestazioni tra le parti, con la conseguenza che la declaratoria di risoluzione del contratto non può essere un effetto automatico del mancato rilascio del certificato di agibilità, ma deve conseguire ad una valutazione del caso concreto da cui possa desumersi, ai sensi del richiamato art. 1455 c.c., un inadempimento di non scarsa importanza.
Bisognerà, ad esempio, distinguere il caso in cui l’immobile non possieda effettivamente i requisiti di agibilità stante la sussistenza di violazioni urbanistiche da quello — ben diverso — del mancato rilascio della dichiarazione di agibilità se pure, in ipotesi, ottenibile a semplice richiesta del venditore o di altro soggetto. In quest’ultima circostanza, sarà demandata al giudice di merito la valutazione sulla gravità dell’inadempimento posto in essere dal venditore attesa la mancata consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta come disposto dal terzo comma dell’art. 1477 c.c.[5]; peraltro, deve considerarsi che la sopra richiamata fattispecie di vendita di aliud pro alio deve escludersi nel caso di successivo rilascio del certificato di abitabilità.
In tale prospettazione, i giudici di legittimità hanno ritenuto che “la vendita di un immobile munito di certificazione di abitabilità solo per una porzione non integra la fattispecie dell’aliud pro alio ma quella della mancanza delle qualità essenziali o promesse ex art. 1479 c.c., atteso che non ricorre un’ipotesi di difetto assoluto del titolo di abitabilità né è possibile desumere sic et simpliciter l’insussistenza delle condizioni necessarie ad ottenerne un futuro rilascio”(Cassazione civile sez. VI, 27/09/2021, n. 26150).[6]
[1] Cassazione civile sez. II, 21/11/2022, n. 34211.
[2] cfr. Corte di Cassazione, sez. II; 24/04/2018, n. 10045.
[3] L’art. 1453 – rubricato “Risolubilità del contratto per inadempimento” – dispone che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
[4] cfr. Cass., nn. 17995/2008; 4657/1998; 3550/1995.
[5] L’art. 1477, rubricato “Consegna della cosa”, al comma 3 dispone che “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.
[6] L’ordinanza si è espressa in ordine alla compravendita di una villa di due piani nel cui atto veniva fatta unicamente menzione della relativa certificazione di abitabilità sebbene tale licenza — non allegata al contratto — attestasse l’abitabilità di un solo piano dell’immobile venduto. Il Giudice di legittimità ha osservato come il piano interrato, se pure sprovvisto della licenza di abitabilità, recasse una destinazione differente da quella ad uso abitativo, destinazione nota agli acquirenti in quanto esplicitata nel contratto di vendita.