Abusi edilizi rispetto ai contratti diversi dalla compravendita.
Altro argomento del quale necessita dare contezza è quello concernente il delicato rapporto tra validità del contratto e abusivismo dell’immobile con riguardo ai diritti relativi: posto che la nullità del contratto correlata agli aspetti di conformità urbanistica ed edilizia è disciplinata per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali – esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù[1] – la Corte di Cassazione ha escluso l’incidenza del carattere abusivo dell’immobile locato sul piano della validità negoziale sull’assunto fondativo della differenziazione ontologica e funzionale tra contratti relativi a diritti reali (e con efficacia reale) e contratti afferenti a diritti relativi (quale il contratto di locazione).
Invero, a fronte della netta la distinzione tra contratto di locazione rispetto all’effetto reale del contratto di vendita, la Corte di Cassazione ha statuito che il carattere abusivo dell’opera, pur costituendo fondamento della responsabilità dell’autore sul piano penalistico e amministrativistico, risulta ininfluente sul piano strettamente civilistico della validità del contratto di locazione dell’immobile stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme.
Ebbene, “l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’articolo 1346 del c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé, né può far ritenere illecita la causa, ai sensi dell’articolo 1343 del c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico ” (Cassazione civile sez. III, 12/04/2023, n. 9766).
Per altro verso, la Corte di Cassazione ha escluso che possano rientrare nell’ambito dell’art. 1578 c.c.[2] in tema di vizi della cosa locata il caso in cui il bene oggetto della locazione manchi del titolo amministrativo necessario ai fini dell’utilizzazione della cosa in quanto, secondo il richiamato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’uso della cosa stessa, consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente al contratto di locazione”.[3]
Proprio la diretta inerenza della nozione di “vizio” della cosa locata (ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1578 c.c.) alla struttura materiale del bene, ha portato ad escludere dal discorso sui vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale) tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria intrinseca destinazione economica), o in conformità all’uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti.
Riportando dunque la questione della natura abusiva dell’immobile nell’ambito dei prospettabili inadempimenti delle parti, il discorso sulla natura abusiva dell’immobile locato chiede dunque di risolversi nell’analisi degli interessi disposti in sede contrattuale, potendo individuarsi un eventuale inadempimento del locatore solo là dove il carattere abusivo dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore, con la precisazione che, finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore, “spetta a quest’ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendosi escludere l’inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in se’, del carattere abusivo dell’immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa del conduttore”.[4]
[1] Come previsto dall’art. 46, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 recante “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985”.
[2] L’art. 1578 c.c., rubricato “Vizi della cosa locata”, dispone al comma 1 che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”, e al successivo comma 2 che “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
[3] Cassazione civile sez. III, 12/04/2023, n. 9766.
[4] Cassazione civile sez. III, 12/04/2023, n. 9766.