La possibile corresponsabilità della P.A. nella compravendita di un edificio abusivo e le altre figure responsabili secondo la giurisprudenza.
In caso di compravendita di un immobile risultato poi difforme rispetto a quello oggetto del contratto, la Corte di Cassazione, nel statuire che “Rientra nella giurisdizione del giudice ordinario la domanda di risarcimento proposta da un privato nei confronti di un’Amministrazione comunale per i danni derivanti dall’essere stato indotto ad acquistare un immobile poi rivelatosi abusivo e conseguentemente inidoneo all’uso commerciale; domanda fondata sulla circostanza che la asserita omessa attività di vigilanza e controllo da parte della p.A. nei confronti di un terzo costruttore e l’emissione di provvedimenti abilitativi lo abbia indotto a acquistare una parte dell’edificio realizzato, confidando incolpevolmente sulla relativa regolarità urbanistico-edilizia, rivelatasi inesistente” (Cassazione civile sez. un., 19/02/2019, n. 4889), sembra consentire all’acquirente di reagire alla sanzione per abusi remoti, chiedendo al Comune il risarcimento per i danni derivanti dall’essere stato indotto ad acquistare un immobile poi rivelatosi abusivo.[1]
In presenza di nullità del contratto di compravendita di un immobile abusivo, emerge il problema della natura ed estensione del controllo notarile: la giurisprudenza si è espressa circa la possibilità di dichiarare la nullità del negozio e al tempo stesso non dichiarare responsabile il notaio rogante se costui non era stato investito del compito di accertare la conformità del bene rispetto a quello oggetto del contratto. In tal guisa, osserva la Suprema Corte, “l’assenza di responsabilità in capo al notaio si giustifica con l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici” (Cassazione civile sez. III, 25/05/2023, n. 14567).
Con puntuale riferimento alla vicenda controversa, i giudici hanno notato che “dalla stessa documentazione citata nell’atto di compravendita si rileva che l’immobile è stato edificato in epoca precedente al 1967 e che non ha subito dopo tale data alcuna modifica che necessitava di provvedimenti autorizzativi”, per addivenire alla conclusione che “il notaio xxxx non poteva in alcun modo rendersi conto, dall’esame della documentazione sottoposta alla sua attenzione, che la dichiarazione a lui resa – con la quale si affermava che all’immobile, costruito prima del 1° settembre 1967, non erano state apportate delle modifiche per le quali era previsto il rilascio di licenza o concessione edilizia – fosse falsa”, il notaio non avrebbe quindi potuto in alcun modo accertare il carattere abusivo dell’immobile, se non a seguito di approfonditi accertamenti dai quali deve ritenersi esonerato in mancanza di uno specifico incarico in tal senso.
Ed invero, il notaio che ha proceduto alla stipula e registrazione del rogito non può essere ritenuto responsabile per non avere verificato gli abusi edilizi in quanto si tratta di un controllo che non rientra nelle sue competenze, né nelle sue possibilità materiali di accertamento, dovendosi limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenti irregolarità edilizie: solo la mancanza di tale dichiarazione o indicazione è prevista come ragione ostativa alla stipula dell’atto ed è sanzionata dalla legge con la nullità dell’atto comunque stipulato dalle parti.
Ulteriore soggetto coinvolto nella procedura di acquisto di un immobile abusivo è il mediatore, il quale – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (cd. mediazione atipica) – “ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni” (Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371).
Ne consegue che, “ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare”. [2]
Ciò posto, i giudici di legittimità concludono affermando che “allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente”.[3]
[1] La pronuncia riconosce la giurisdizione del giudice ordinario nella misura in cui parte ricorrente non contesta l’illegittimità dei titoli abilitativi, bensì la lesione della situazione di diritto soggettivo rappresentata dalla conservazione dell’integrità del patrimonio derivante dall’aver acquistato l’immobile sulla base dell’affidamento riposto sull’azione del Comune, rivelatasi invece negligente ed inerte, sicché i provvedimenti menzionati rilevano solo se ed in quanto idonei a fondare tale affidamento, e la relativa tutela risarcitoria non richiede la previa instaurazione di un giudizio innanzi al giudice amministrativo che ne accerti l’illegittimità.
[2] Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371.
[3] Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371.